Nửa cuối năm 2020, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng tăng cao sau nhiều năm ổn định do khan hiếm nguồn cung.

Diễn biến phức tạp của tình hình dịch bệnh Covid 19 là nguyên nhân dẫn đến giới đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản. Giá bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng mạnh. Đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội, giá chung cư đang dần tăng tốc, nhất là nguồn cung dự án ngày càng khan hiếm. Theo đánh giá của các chuyên gia, giá bán các dự án mới đều cao hơn so với dự án hiện hữu, cùng khu vực.

Bùng nổ nguồn cung căn hộ

Cuối 2018 đầu năm 2019 có thể coi là thời điểm bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội. Các dự án tập trung ở khu Tây như: Eco Dream Nguyễn Xiển; Gold Mark City Hồ Tùng Mậu, Roman Plaza, Samsora, The Terra An Hưng, Anland Premium; ICED; FLC Đại Mỗ, Hateco Xuân Phương…

Đặc biệt là hai đại dự án Vinhome Smart City (Vin Sportia) và Vinhome Ocean Park của Vingroup. Dự án với quy mô hàng chục nghìn căn hộ. Hầu hết các dự án đều thuộc phân khúc tầm trung và bình dân. Giá bán khoảng từ 22 triệu đến trên dưới 30 triệu đồng/m2. Sang năm 2020, các dự án tầm trung thưa vắng dần. Dù đây vẫn là phân khúc chiếm nhu cầu chủ lực của thị trường; sau phân khúc bình dân vốn dĩ đã “mất hút” từ năm 2018.

Khan hiếm dự án mới trong khi nguồn cầu vẫn cao. Giá bán các căn hộ mới ra mắt từ nửa cuối năm 2020 sang đầu 2021 ghi nhận ở tầm giá cao hơn. Các dự án mới mở bán gần đây có mặt bằng giá tăng khá cao. Gần như không có dự án nào giá dưới 25 triệu/m2. Mức giá quanh mốc 20-22 triệu/m2 chỉ có thể tìm thấy ở những vị trí xa trung tâm như Hoài Đức, Hà Đông (khu vực xa như KĐT Thanh Hà, KĐT Kiến Hưng). Dưới tầm giá này chỉ có dự án nhà ở xã hội. Nhưng cũng ở vị trí xa trung tâm như Hoài Đức, Long Biên, Đông Anh và nguồn cung rất hiếm.

Các dự án trung cao cấp

Tại khu phía Tây Hà Nội, nơi đang có nguồn cung chung cư dồi dào nhất hiện nay; rất hiếm có dự án thuộc phân khúc trung cấp ở tầm giá 25-30 triệu/m2. Năm 2018, 2019, thị trường từng ghi nhận hàng loạt dự án tầm trung có giá dưới 30 triệu/m2 như The Terra An Hưng (từ 24 triệu/m2); Anland Premium (26-28 triệu/m2); Samsora (25-28 triệu/m2); Roman Plaza (trên dưới 30 triệu/m2); Gold Mark City Hồ Tùng Mậu (27-29 triệu/m2)…

Hiện tại giá các dự án đang mở bán ở những khu vực này hầu hết đều được định vị ở phân khúc cao cấp với ngưỡng giá trên 40 triệu/m2. Đơn cử dự án Mipec Rubic 360 Xuân Thủy, Cầu Giấy có giá chào bán từ 45 triệu/m2; dự án Golden Park Tower cũng có giá từ 41 triệu/m2…

Khu vực phía Nam Hà Nội, nơi có mặt bằng giá thấp hơn khu phía Tây cũng ghi nhận một số dự án mới mở bán trong năm 2021 ở tầm giá từ 25 triệu/m2 trở lên. Đơn cử, dự án Phương Đông Green Park (phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai) giá từ 25 triệu/m2.

Đáng chú ý, cách đây 1-2 năm những dự án được định vị ở phân khúc cao cấp vẫn có ngưỡng giá trên 40 triệu/m2 như Vinhome Green Bay Mễ Trì, Vinhome Westpoint… hoặc thấp hơn như Golden Land Mễ Trì từ khoảng 36 triệu đồng/m2, Thăng Long Number One từ 35-40 triệu đồng/m2. Hiện nay, dòng sản phẩm cao cấp ở những khu vực này đã có giá cao hơn hẳn.

Giá chung cư cao ngất ngưởng

Đơn cử, dự án The Matrix One ngã tư Lê Quang Đạo, Mễ Trì, Nam Từ Liêm giá căn hộ từ 45 triệu đồng trở lên; dự án Imperia Eden Park Mễ Trì đang được chào bán ở mức 45-50 triệu đồng/m2; dự án The Zei tại Mỹ Đình có giá từ 40-55 triệu đồng/m2; The Nine – Phạm Văn Đồng cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2…

Các sản phẩm ở gần trung tâm hơn giá cũng vượt lên một khoảng lớn so với mặt bằng cũ. Chẳng hạn D’. Le Roi Soleil – Quảng An có giá khoảng 80 triệu đồng/m2; dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án Green Buildings Láng Hạ có giá dự kiến 50-60 triệu đồng/m2; BRG Diamond Residence giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2…

Ngay cả những khu vực vốn “im ắng” loại hình căn hộ cao cấp như Gia Lâm, Long Biên. Hiện cũng ghi nhận một số dự án thuộc phân khúc cao cấp có mức giá cao ngất ngưởng, khoảng 50-60 triệu đồng/m2.

Gá chung cư Hà Nội trong năm 2020 ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 2-4%. Cao hơn so với những năm trước đó (1-3%). Báo cáo tiêu điểm thị trường tháng 1/2021 cũng cho thấy, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tăng 0,3% so với tháng 12/2020 và tăng 3,5% so với tháng 1/2020. Nếu xu hướng này tiếp tục mạnh lên, kịch bản tăng giá như TP.HCM có thể cũng diễn ra với Hà Nội. Khi nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào ngày càng cao.

Khan hiếm nguồn cung

Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị. Đây là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP. HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn, mà chỉ là lý do tạm thời liên quan đến quản lý nhà nước. Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: Đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn…., ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho thấy, lực cầu trong năm qua luôn duy trì ở mức cao, nhất là ở những dự án có đầy đủ pháp lý, hạ tầng, dịch vụ tốt, chủ đầu tư uy tín… tỉ lệ hấp thu thường là 70 – 80%. Ở một số địa phương giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo.

Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng dẫn đến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường BĐS.

Nguồn: Batdongsan.com.vn