Thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội trước làn sóng cắt lỗ để thanh khoản tốt hơn, tuy nhiên, thị trường vẫn vô cùng vắng khách ở phân khúc này.

Theo giới đầu tư bất động sản, thị trường căn hộ chung cư cao cấp, đầu tư rất khó sinh lời. Đặc biệt, hiện nay do tình hình dịch bệnh Covid 19 diễn biến phức tạp, giới đầu cơ liên tục cắt lỗ, giảm giá sâu, thậm chí chịu lỗ nhằm bán được nhà để thu vốn về. Nhiều căn hộ rao bán một thời gian dài, cắt lỗ mạnh tuy nhiên vẫn chưa thể bán được.

Căn hộ chung cư cao cấp cắt lỗ

Tại quận Tây Hồ, vào thời điểm giữa năm 2020, nhiều căn hộ cao cấp trên các tuyến đường đắc địa. Đặc biệt như Lạc Long Quân, Võ Chí Công, Thụy Khê… mới chỉ rao cắt lỗ phổ biến 100-200 triệu đồng/căn. Đến thời điểm cuối năm, càng cận kề Tết Nguyên đán, mức cắt lỗ đã mạnh hơn, lên tới 200-300 triệu đồng/căn. Cá biệt, có những căn hộ cao cấp cách Hồ Tây 200m; cắt lỗ mạnh tới 500 triệu đồng, có căn view trọn Hồ Tây cắt lỗ tới 800 triệu đồng.

Lý giải cho mức cắt lỗ tăng mạnh. Chị Huyền Thương – một môi giới chuyên bán chung cư cao cấp quận Tây Hồ cho biết, trên thực tế, từ năm 2018, chị đã nhận thấy việc đầu tư chung cư cao cấp ở Hà Nội rất hiếm khi có lãi. Trừ những căn, những dự án có tính chất đặc biệt. Phần lớn nhà đầu tư hoặc là bán hòa vốn, hoặc cắt lỗ nhẹ. Đến năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh. Nhiều nhà đầu tư hoăc người mua ở phân khúc chung cư cao cấp bị sụt giảm thu nhập. Họ không còn khả năng trả lãi ngân hàng hoặc buộc phải bán nhà để trả nợ. Vì vậy làn sóng rao bán cắt lỗ mạnh mẽ hơn.

Càng về cuối năm, áp lực trả nợ, thanh toán các khoản nợ trước thời điểm năm mới càng mạnh. Nên nhiều chủ nhà buộc phải cắt lỗ sâu với mong muốn bán được để thu tiền về. Theo chị Thương, với những căn hộ cắt lỗ sâu lên tới 500 triệu đồng- 1 tỷ đồng. Theo ghi nhận giao dịch được sau một thời gian rao bán.

Làn sóng cắt lỗ lan rộng

Làn sóng cắt lỗ này cũng ghi nhận ở phân khúc cao tầng tại một đại đô thị ở Gia Lâm (Hà Nội). Tại dự án này, những môi giới chuyên bán hàng thứ cấp cho biết tình trạng khá bi đát của dòng sản phẩm căn hộ cao cấp. Cắt lỗ 100-200 triệu đồng chưa phải cắt lỗ, phải giảm 300 triệu trở lên mới được coi là cắt lỗ.

Câu này ngầm ý, tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ 100-200 triệu đồng/căn đã nhiều đến mức trở thành “chuyện bình thường” tại dự án và phải cắt lỗ sâu thì mới được khách mua để ý. Đồng thời có khả năng thanh khoản cao hơn. Thực tế tại đại đô thị ở Gia Lâm, những căn rao bán cắt lỗ 100-200 triệu đồng/căn thì tỉ lệ “ế ẩm” rất lớn. “Cắt lỗ 200 triệu cả năm nay rồi chấp nhận bao phí. Tôi vẫn chưa bán được nhà”, chị Minh – một cư dân tại đây cho biết.

Anh Nguyễn Văn Hòa, môi giới theo bán dự án đại đô thị ở Gia Lâm từ những ngày đầu cho biết, thời điểm đầu năm 2020, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng vẫn mong chờ dịch Covid-19 sớm kết thúc. Chuyên gia nước ngoài sang nhiều, sức mua của thị trường tốt thì tình trạng cắt lỗ sẽ không còn. Nhưng càng về cuối năm, dịch bệnh vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn; nhiều nhà đầu tư không còn sức cầm cự, buộc phải rao bán cắt lỗ sâu.

Sức cầu giảm, nguồn cung cao

Tại các quận như Đống Đa, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông… Cũng đều ghi nhận thực trạng rao bán cắt lỗ ở phân khúc cao cấp. Mức cắt lỗ nếu nhẹ thì dao động từ 100-200 triệu đồng; cắt lỗ sâu thì dao động từ 300 triệu đồng trở lên. Môi giới bán dòng sản phẩm này tại các quận, huyện đều thừa nhận tình trạng cắt lỗ. Những căn cắt lỗ 100-200 triệu đồng tìm người mua rất chật vật. Những căn cắt lỗ sâu có thể đẩy hàng nhanh hơn.

“Sức cầu của dòng sản phẩm cao cấp yếu trong khi nguồn cung quá cao. Điều này khiến thị trường này không còn đảm bảo được tỉ suất lợi nhuận cao hơn lãi ngân hàng khi đầu tư. Trong khi thị trường có sự tham gia không nhỏ của dân đầu cơ, đầu tư với mục đích mua rồi bán lại kiếm lời hoặc cho thuê. Nhưng với bối cảnh thị trường hiện tại, cả 2 mục đích đó đều bất khả thi. Khoảng 4 năm nay, những người đầu tư chung cư cao cấp tại Hà Nội phần lớn là thất bại; rất hiếm người thành công. Số ít thành công rơi vào những dự án rất đặc biệt”, chị Huyền Thương cho biết.

Người mua nhà để ở dễ “chốt” hơn

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn. Do hiện nay siết cơ chế chính sách, tín dụng và ảnh hưởng một phần của dịch bệnh. Do vậy, một số nhà đầu tư không trường vốn hoặc dùng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải nhả hàng ra. Bên cạnh đó, dịch bệnh kéo dài nên nhiều người mua nhà theo dạng đầu tư để bán hoặc cho thuê sẽ gặp khó khăn. Họ buộc phải bán ra để cắt lỗ, bảo toàn vốn dẫn đến thị trường thứ cấp nhà chung cư thời gian qua có lượng hàng, lượng giao dịch tăng lên.

Về nguyên nhân sâu xa hơn, theo ông Đính, do thị trường phát triển không cân đối; nhà ở bình dân thiếu trầm trọng. Bên cạnh đó còn lượng hàng ở phân khúc trung, cao cấp thừa nhiều trong thời gian dài; giới đầu tư ôm hàng chung cư lâu sẽ dễ mất giá, sốt ruột muốn bán để giữ an toàn dòng vốn.

Tuy nhiên, hiện tượng này sẽ không kéo dài. Khi dịch bệnh thực sự được kiểm soát, xã hội trở lại guồng phát triển bình thường; nhiều khả năng sẽ thoái trào. Cũng theo ông Đính, đối với nhu cầu ở thực. Người mua căn hộ ở Hà Nội sẽ dễ dàng chốt mua hơn thời gian trước rất nhiều.

Nguồn: Batdongsan.com.vn