Bất động sản, đất nền “ăn theo” dự án Vinhomes Ocean Park của một số xã thuộc huyện Gia Lâm, Hà Nội năm 2018 tăng giá chóng mặt, tuy nhiên, sau 3 năm, cơn sốt ảo đã qua.

Khi dự án Vinhomes Ocean Park được triển khai năm 2018, trong vài tháng đất nền tại xã Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Dương Xá và 1 phần thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội đã tạo nên cơn sốt chưa từng thấy. Giá đất đã tăng 30 % so với thời điểm đầu năm 2018. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường đất nền tại đây đìu hiu, vắng khách!

Đại đô thị Vinhomes Ocean Park

Năm 2018, sự xuất hiện của đại đô thị Vinhomes Ocean Park tại những địa điểm mà dự án tọa lạc là Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Dương Xá và 1 phần thị trấn Trâu Quỳ (Gia Lâm). Điều này đã khiến đất khu vực này lên cơn sốt. Đến tháng 8/2018, giá đất đã tăng trung bình 15-30% so với thời điểm đầu năm 2018 (tháng 2, tháng 3). Cụ thể, đất mặt tiền Ngô Xuân Quảng được chào bán 120-135 triệu đồng/m2. Trong khi giá đầu năm là 100-120 triệu đồng/m2.

Đất trên đường An Đào A, A Đào Nguyên, giá tăng từ 32-36 triệu đồng/m2 lên mức 37-42 triệu đồng/m2. Hay tại Kiêu Kỵ, thời điểm tháng 8/2018, đất nền được rao bán 25-29 triệu đồng/m2. Trong khi giá đầu năm dao động từ 20-23 triệu đồng/m2. Đất tại thôn Đa Tốn, có vị trí giáp đại dự án Vinhomes Ocean Park được chào bán từ 20-23 triệu đồng/m2. Giá trị tăng khoảng 20% so với mức 17-20 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm. Đất tại Dương Xá đang được chào bán từ 18-20 triệu đồng/m2. Trong khi giá đầu năm là 16-17 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cơn sốt bùng lên trong năm 2018 là cơn sốt ảo, ăn theo dự án lớn. Giao dịch trên thị trường chủ yếu là cuộc mua đi bán lại của giới đầu tư; không có nhiều giao dịch phát sinh từ người mua ở thực.

Đất sốt trở lại

Đầu năm 2021, sau cơn sốt ảo ở Gia Lâm khoảng 3 năm. Đất của thời điểm đầu năm 2021 tương đương với mức giá ở thời điểm sốt đất. Cụ thể, đất tại đường An Đào A, A Đào Nguyên, mức giá rao bán dao dộng 36-42 triệu đồng/m2. Đất tại Kiêu Kỵ đạt mức 27-29 triệu đồng/m2 hay đất tại Dương Xá, khu vực trong làng có giá chào bán 18-20 triệu đồng/m2. Đất tại Đa Tốn giao dịch ghi nhận ở mức 20-23 triệu đồng/m2. Như vậy, phải sau khoảng 3 năm, giá đất nơi đây mới ngang ngửa mức giá chào bán của thời điểm sốt đất.

Tuy nhiên, khoảng 1 năm qua, dù giá có đi lên nhưng thị trường giao dịch không sôi động. Hoạt động mua bán diễn ra lác đác. Đáng chú ý, những mảnh đất ngay gần đại đô thị từng được hét giá cao trong cơn sốt; giờ vẫn duy trì mức giá cao nhưng thanh khoản lại rất chậm. Hai tháng nay gần như không có thanh khoản.

Giám đốc một sàn kinh doanh tại đây cho biết mức giá của thời điểm hiện tại tương đương với mức giá của thời điểm sốt đất cách đây khoảng 3 năm. Điều này cho thấy cơn sốt trước đây là ảo. Đồng thời giá trị của hiện tại phản ánh mức tăng của đất đai là tăng dần theo giá trị thực tế của việc đầu tư.

Hạ tầng giao thông phát triển

Trong suốt gần 3 năm qua, ngoài sự xuất hiện của một đại đô thị; khu vực Gia Lâm còn chứng kiến những biến động của hạ tầng giao thông. Hạ tầng xã hội như công trình nút giao đường vành đai 3 với đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng tại địa bàn quận Long Biên và huyện Gia Lâm (Nút giao Cổ Linh). Các đại siêu thị lớn như Vincom Mega Mall Ocean Park, Aeon Mall, Savico Mall; các bệnh viện, các trường đại học quốc tế như Đại học VinUni, Đại học Anh quốc, Đại học Y khoa Tokyo… Những biến chuyển này tạo nên sự cộng hưởng lớn về thương mại, xã hội. Điều này kích thích giá trị bất động sản khu vực có sự tăng giá.

Tuy nhiên, theo vị giám đốc trên, tốc độ gia tăng dân số khu vực này vẫn chưa quá mạnh; hạ tầng dù phát triển nhưng nơi đây vẫn chưa phải là nơi tập trung đông đảo lượng người lao động; người nhập cư do các văn phòng, trụ sở vẫn tập trung chính ở phía Tây thủ đô. Do nhiều khu đô thị quy mô lớn tại đây vẫn chưa có tỉ lệ lấp đầy cao, bỏ trống khá nhiều. Những năm qua, với phân khúc đất nền, nhu cầu mua thực tăng lên. Tuy nhiên, mức tăng không đáng kể. Một lượng lớn đất phân lô tại đây vẫn là hàng găm của giới đầu tư và đầu cơ. Do đó, việc đầu tư vào khu vực này vẫn luôn phải xác định là dài hạn.

Thận trọng đầu tư

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn vì siết cơ chế chính sách, tín dụng. Đồng thời do ảnh hưởng một phần của dịch bệnh. Do vậy, một số nhà đầu tư không trường vốn sẽ buộc phải nhả hàng ra. Bên cạnh đó, dịch bệnh kéo dài nên nhiều người mua nhà theo dạng đầu tư để bán; cho thuê sẽ gặp khó khăn, buộc phải bán ra để cắt lỗ, bảo toàn vốn .

Ông Đính cho rằng, khi thị trường vẫn còn đang gượng dậy sau dịch, nhiều cò đất lợi dụng thông tin này thổi giá làm thị trường ấm lên. Sau khi có một ít “sóng”, nhóm cò đất này lại nâng giá rồi bán một số lô, giữ lại một số để cuối cùng thổi lên lần 3 với mức giá tăng gấp 3 – 4 lần. Những cơn sốt này thực tế chỉ kéo dài trong 7 – 10 ngày.

Nói về những cơn sốt đất diễn ra chóng vánh, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương. Để tránh “sập bẫy” giá ảo, người mua cần tìm một công ty môi giới uy tín để hỏi thông tin. Người dân cũng cần tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của khu vực đất dự định mua.

Nguồn: Batdongsan.com.vn